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深圳一年中最热的时候,杂草在强烈的阳光下疯狂生长

二月 14th, 2020  |  农业资讯

日前,深圳市规划国土委首度在官网上公布了67宗闲置土地名单,其中因政府原因导致的有31宗,因为企业原因闲置的有36宗,闲置时间最长的达17年,中国石化(7.53,0.09,1.21%)、中国电信[微博]等央企赫然在列。

六七月份正是深圳一年中最热的时候,在人迹罕至的区域“趟”着大片空地,杂草在强烈的阳光下疯狂生长。

尽管国土部门多次重申要加大闲置土地的处置力度,但效果堪忧。截至2012年底,深圳市共认定闲置土地696宗,但收回的土地寥寥无几。

《中国经营报》记者统计发现,深圳市规划和自然资源局(以下简称“深圳市规划局”)最新公布的《闲置土地信息公开表》中,深圳全市共有62宗闲置土地,其中22宗土地闲置原因为政府原因,40宗土地是由于企业原因,闲置时间短则1个月,长则高达205个月。

深圳市规划国土委有关负责人对《华夏时报》记者表示,企业都清楚土地值钱,会通过各种手段和途径合法“囤地”,政府执行起来确实有难度。

深圳各区均有闲置土地,位于龙华新区民治街道梅龙路的A806-0001商住用地是已知面积最大的闲置土地,占地面积为28.44万平方米,被称为黄金台山庄项目,该地块所有权归属于深圳市中洲投资控股股份有限公司(000042.SZ,以下简称“中洲控股”),从1993年签订土地使用权出让合同以后未能开发,迄今已超过25年时间。

“从本质上来讲,每一宗闲置地背后都藏着巨大的‘灰色’地带,一般政府都不会动真格。”深圳知名土地咨询师崔元星说。

近日,本报记者走访发现,离繁华的深圳北高铁站仅一街之隔的黄金台项目,土地荒废杂草丛生,四周已被栏杆围起,每个入口均派有保安看守,一名保安告诉记者:“这个地方荒废很多年了,这两年说要开发建楼,可能年底要开始动工。”

央企囤地多年

记者针对该项目的开发情况致函采访中洲控股董事会办公室人士,对方表示:“黄金台项目正在推进当中,估计很快能开工,但项目具体情况则暂时无法透露。”

上述深圳市规划国土委有关负责人对记者表示,今后只要查处到土地闲置的,将及时动态公布,处置完毕后再撤销。

黄金台地块“沉睡”25年

今年1月初,广东省国土资源厅网站挂出《全省闲置土地情况表》显示,至2012年11月30日,深圳闲置土地152宗,面积421.38公顷,其中,因政府原因造成的土地闲置84宗,因企业原因造成的68宗。无论宗数还是面积,深圳都名列全省第一,是广州的7倍多,闲置面积占全省逾三成,而这只是部分闲置数据公示。

在深圳这个寸土寸金的地方,仍有土地“沉睡”25年却未能进行开发。

这在寸土寸金、总面积不足2000平方公里,供求矛盾突出的深圳,显得极不正常。此前,深圳市委常委、常务副市长吕锐锋也谈到了目前深圳用地中存在的一个现象:一方面企业产业发展用地供需矛盾很突出,另一方面土地闲置情况严重。

深圳土地资源紧张,处置闲置地块成为当务之急。6月26日,深圳市政府常务会议通过《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》(以下简称《行动方案》),会议指出深圳将在2019~2020年处置全市闲置土地。

而在此次公布的67宗土地明细中,大多为工业用地,还有商住用地、工矿仓储用地和军事用地等多种性质,因政府原因导致的占31宗,包括规划调整、土地征转补偿未理顺、市政道路建设滞后等,因企业原因造成闲置的宗数更多,有36宗,包括企业改制和司法查封以及其它因素,而闲置时间最长的企业囤地长达17年。

据《闲置土地信息公开表》,占地面积28.44万平方米的黄金台项目已闲置多年,土地使用权人为深圳华电房地产公司(以下简称“华电地产”)、深圳市宝东地产开发公司(以下简称“宝东地产”)以及深圳市宝安区龙华镇经济发展总公司(以下简称“龙华公司”)。

引人关注的是,中国石化和中国电信等央企也位列其中。中国石化和中国电信通过协议方式拿到的土地已经分别闲置了六年半和八年半。中国石化的为工业用地,中国电信的属于市政公共设施用地,均是由于企业原因导致的闲置。

美高梅6s娱乐官方网站,根据广东省司法部门披露黄金台项目权益归属案件信息,上世纪90年代初,华电地产、宝东地产和龙华公司签订《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》,三家公司分别拥有该地块65%、10%以及25%的权益。

记者发现,名单中的房地产公司商住用地,都是由政府原因导致,位于龙华新区民治街道的两宗36万平米的商住用地,已经闲置了11年半。

2001年,中洲控股的前身深圳市长城投资控股公司花费2.58亿元收购了华电地产,从而获得了黄金台项目权益。

一家龙头地产内部人士告诉记者,企业完全可以通过制造纠纷来达到囤地目的。此外,还可以用上报难以通过审批的规划方案来拖延时间,有些和政府关系好的企业,政府甚至会主动承担责任,配合企业规避查处,而房地产商与政府利益更紧密相连。

2016年,华电地产作为原告,向法院提出了独家享有黄金台项目土地使用权和收益权的诉求;2018年6月,深圳市中级人民法院驳回华电地产要求独家享有的诉求;2018年7月,华电公司将诉讼请求上诉至广东省高级人民法院,目前该案件仍未开庭审理。

据英联国际不动产董事长郭建波介绍,造成闲置的原因有很多,既有开发商为了土地升值而故意捂地不开发,也有受拆迁、城市规划等原因影响。

中洲控股将黄金台项目形容为“龙华新区核心地段的住宅项目”。财报显示,黄金台项目原土地总面积约
28.44
万平方米,被政府征用17万平方米,剩余约11万平方米,政府承诺等值补偿,项目待开发建筑面积63.47万平方米。

崔元星则告诉记者,工业用地闲置主要是因为政府追求政绩,以前无节制大量推地,而企业以投资为诱饵,大面积占用土地,然后以各种借口取消项目,而随着土地行情飞涨,企业手握土地待价而沽。

中洲控股董秘处人士受访时表示,“该项目闲置的原因如政府公示所示,即政府规划调整原因导致闲置,目前政府规划方案仍未确定。”

深圳市规划国土委地政地籍处相关负责人对记者坦承,大部分闲置土地是2007年以前协议出让的土地,“企业对土地价格估价很高,有没有故意囤地的不好说,但根据我们的了解,大部分企业主观囤地的应该不多,自身原因导致闲置的更多因为纠纷,还有出于经济考虑,比如很多企业要转型,建筑规划有变。”

据中银国际此前的研报指出,闲置多年的深圳黄金台项目重估增值明显,若政府补偿面积超过40万平方米,谨慎计算其土地价值超过100亿元,未来货值大概率超过200亿元,对中洲控股NAV将超预期贡献近30亿元。

雷声大雨点小

值得注意的是,该地块的价值近年来不断提高,已超过上市公司中洲控股的市值。截至7月11日,中洲控股每股价格为9.62元,总市值为63.69亿元,财报显示,若黄金台项目进行开发,预计至少投入61.43亿元,而中洲控股期末现金及现金等价物仅为47.79亿元。

自2007年房地产开始严厉调控以来,国土资源部多次重申要加大闲置土地的处置。目前,全国各地的国有建设用地使用权出让合同中均已明确闲置两年以上无偿收回的相关条款。

此外,在繁华的深圳北站商务区附近,有另一块“晒太阳”的巨幅土地,该地块编号为A817-0024,闲置139个月,位于龙华新区民治街道新区大道,占地面积为76116平方米,土地使用权人为深圳市金利居房地产开发有限公司(以下简称“金利居地产”)。天眼查显示,金利居地产为深圳卓越集团下属子公司,记者走访发现,该闲置地块正好位于卓越集团开发的皇后道小区南侧,四周被围蔽,仅留一个出口,但无人看守。

事实上,闲置土地处理的成效微乎其微,除了间歇性地对一些闲置太久的国有划拨土地收回处置,深圳并未真正收回几宗土地,相关条款沦为一纸空文,闲置地的公布也变成了走过场。截至2012年底,深圳市共认定闲置土地696宗,土地面积约17.2平方公里。其中,正在处置的闲置土地152宗,土地面积约4.2平方公里,但真正收费和收回的土地屈指可数,大多是签订补充协议,责令限期开发。

记者走访发现,除了该地块处于闲置状态以外,附近多是住宅小区。

深圳市规划国土委有关负责人对记者表示,闲置土地处置是2008年之后才开始执行,而这些协议用地大多是2007年以前出让的,很多企业也发生了很多变化,大多数都涉及法律诉讼,相对而言较为复杂,只能一宗一宗处理。也不是闲置两年就一定收回的,要看闲置的原因,而且处理的目的也不是要罚款或者收回,而是盘活这些存量土地。

本报记者就该地块闲置多年原因等问题采访卓越集团相关人士,截至发稿时未获回复。

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